Stop alla ‘casa di alloggio’: divieto valido anche per il ‘bed and breakfast’

Le clausole con cui il regolamento condominiale vieta di destinare le unità immobiliari a ‘casa di alloggio’ sono opponibili anche all’attività di ‘bed and breakfast’, in quanto struttura ricettiva che fornisce alloggio.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 2770 del 4 febbraio 2025 della Cassazione), i quali aggiungono che un tale divieto deve essere enunciato in modo chiaro ed esplicito nel regolamento e, per essere opponibile ai terzi acquirenti, deve essere trascritto nei registri immobiliari. E per far rispettare tale imposizione, il condominio può agire sia nei confronti del proprietario che del conduttore dell’immobile, essendo quest’ultimo tenuto contrattualmente al rispetto del regolamento condominiale.
In generale, il condominio, sempre che sia provata l’operatività della clausola limitativa, ovvero la sua opponibilità al condòmino locatore, può chiedere, comunque, anche nei diretti confronti del conduttore di una porzione del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l’osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, giacché il conduttore non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condòmino suo locatore, il quale, a sua volta, è tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.
Analizzando nei dettagli la vicenda, si deve partire dal regolamento condominiale, che vieta ai condòmini di destinare gli appartamenti (ed altri locali interni) ad uso di qualsiasi industria, ‘casa di alloggio’.
Possibile includere anche l’attività di ‘bed and breakfast’? Prima di rispondere a tale interrogativo, i giudici ricordano che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, poiché costituiscono servitù reciproche, devono perciò essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condòmini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione del relativo peso. Configurandosi, appunto, tali restrizioni di godimento delle proprietà esclusive come servitù reciproche, intanto può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condòmini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocamente dall’atto scritto, ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Il contenuto di tale diritto di servitù si concreta nel corrispondente dovere di ciascun condòmino di astenersi dalle attività vietate, quale che sia, in concreto, l’entità della compressione o della riduzione delle condizioni di vantaggio derivanti – come qualitas fundi, cioè con carattere di realità – ai reciproci fondi dominanti, e perciò indipendentemente dalla misura dell’interesse del titolare del condominio o degli altri condòmini a far cessare impedimenti e turbative. Non appaga, pertanto, l’esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell’utilità costituenti il contenuto della servitù costituita per negozio la formulazione di divieti e limitazioni nel regolamento di condominio operata non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (quali, ad esempio, l’uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato), da verificare di volta in volta in concreto, sulla base della idoneità della destinazione, semmai altresì saltuaria o sporadica, a produrre inconvenienti da scongiurare.
Chiarezza e univocità che devono rivelare i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comportano che il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate.
In sostanza, l’interpretazione in ordine al divieto di destinare le unità immobiliari a ‘casa di alloggio’, come preclusivo anche dell’attività di ‘bed and breakfast’, non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condòmini ricostruita.
I ‘bed and breakfast’ sono poi, secondo comune accezione, strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono, per l’appunto, ‘alloggio’ (e prima colazione) utilizzando parti della stessa unità immobiliare.