Legittimo il 4 per cento come tetto massimo alle provvigioni delle agenzie

Servizi di intermediazione immobiliare: il diritto dell’Unione Europea non osta all’imposizione di un tetto massimo per le provvigioni delle agenzie immobiliari in misura pari al 4 per cento del prezzo di vendita o di locazione. Questo il principio fissato dai giudici (sentenza del 27 febbraio 2025 della Corte di giustizia dell’Unione Europea), chiamati a valutare la legittimità della legge, in vigore in Slovenia, sui servizi di intermediazione immobiliare. In dettaglio, tale legge limita la provvigione applicata per detti servizi in caso di acquisto, di vendita o di locazione di un bene immobile. Per quanto riguarda l’acquisto o la vendita, la provvigione non può eccedere il 4 per cento del prezzo contrattuale. Quanto alla locazione, il tetto massimo è pari al 4 per cento dell’importo risultante dalla moltiplicazione del canone di locazione mensile per il numero di mesi per i quali l’immobile viene locato. E, secondo la legge, un contratto di intermediazione che contravvenga alla suddetta limitazione delle provvigioni è considerato nullo. I giudici costituzionali sloveni hanno sottoposto ai giudici comunitari i dubbi relativi alla fissazione di un tetto massimo applicata ai servizi di intermediazione relativi ad un edificio residenziale unifamiliare, ad un appartamento o ad un’unità abitativa, acquistati o presi in locazione da una persona fisica. Per i giudici comunitari non ci sono dubbi: una misura come quella prevista dalla legge slovena può essere ammessa se: non è discriminatoria, è giustificata da un motivo imperativo di interesse generale ed è proporzionata. La limitazione delle provvigioni non sembra discriminatoria, in quanto si applica indipendentemente dal luogo della sede della società immobiliare interessata. Quanto alla giustificazione, la fissazione di un tetto massimo appare idonea a promuovere l’accessibilità di alloggi adeguati a prezzi ragionevoli, dato che l’importo della provvigione è probabilmente ripercosso sul prezzo di vendita o sul canone di locazione. Ciò è particolarmente importante nei confronti delle persone vulnerabili, ossia i giovani, gli studenti, nonché le persone anziane. Tale misura può anche contribuire alla protezione dei consumatori rafforzando la trasparenza dei prezzi e impedendo l’applicazione di tariffe eccessive. Sulla carta, quindi, la legge slovena è ammissibile, ma, aggiungono i giudici comunitari, ora toccherà alla Corte Costituzionale slovena verificare se la limitazione delle provvigioni sia necessaria per raggiungere gli obiettivi menzionati e se non vi siano misure meno restrittive che permettano di ottenere il medesimo risultato. E, a questo proposito, essa sarà tenuta ad esaminare, tra l’altro, se il legislatore nazionale avrebbe potuto mettere in atto una misura specificamente mirata sui consumatori vulnerabili e se il compenso per i servizi di intermediazione immobiliare permetta alle società che li forniscono di coprire le proprie spese e di realizzare un utile ragionevole.