Compravendita immobiliare: coinvolgimento del terzo contraente per provare l’accordo simulatorio

A fronte della presunta simulazione soggettiva relativa ad un contratto di compravendita immobiliare, la prova dell’accordo simulatorio deve, necessariamente, consistere nella dimostrazione della partecipazione ad esso anche del terzo contraente. Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 27189 del 21 ottobre 2024 della Cassazione), chiamati a prendere posizione sulla ipotizzata inefficacia, frutto di simulazione, del negozio con cui un uomo ha provveduto ad intestare a sé stesso il diritto di abitazione e alla moglie la proprietà di un immobile e sulla conseguente dissimulazione della reale intestazione del bene in capo all’uomo. Per meglio inquadrare la questione, però, i giudici partono da un principio fondamentale: l’interposizione fittizia di persona postula l’imprescindibile partecipazione all’accordo simulatorio non solo del soggetto interponente e di quello interposto, ma anche del terzo contraente, chiamato ad esprimere la propria adesione all’intesa raggiunta dai primi due (contestualmente o anche successivamente alla formazione dell’accordo simulatorio) onde manifestare la volontà di assumere diritti e obblighi contrattuali direttamente nei confronti dell’interponente, secondo un meccanismo effettuale analogo a quello previsto per la rappresentanza diretta, mentre la mancata conoscenza, da parte di detto terzo, degli accordi intercorsi tra interponente e interposto (ovvero la mancata adesione a essi, pur se da lui conosciuti) integra gli estremi della diversa fattispecie dell’interposizione reale di persona Tornando alla vicenda in esame, per i giudici il compendio indiziario, da cui trarre, in teoria, la prova presuntiva della simulazione, è insufficiente, anche tenendo presente la mancanza di prova di una situazione debitoria tale da giustificare la cosiddetta causa simulandi. Nello specifico, ancorché non costituisca un elemento necessario della interposizione fittizia, comunque, l’individuazione della causa simulandi, cioè del motivo concreto per cui le parti abbiano posto in essere un contratto in realtà non voluto, dando vita ad una mera apparenza, resta rilevante per fornire indizi rivelatori dell’accordo simulatorio. Nella vicenda in esame, oltre all’assenza di un’esposizione debitoria al momento della stipula del negozio, è stata richiamata la ratio del regime di comunione legale, che giustificava ampiamente la scelta dei coniugi. Inoltre, non è stata dedotta, allegata e tantomeno provata la consapevolezza e volontà di aderire all’accordo simulatorio in capo alla società venditrice.